Dit artikel verscheen op 5 oktober 2026 in Knack en werd geschreven door Michel Maus, advocaat en hoogleraar fiscaal recht aan VUB.
Bron: Nieuwbouw of bestaande woning aankopen: dit verschil in fiscaal beleid raakt kant noch wal
.
.
Het fiscaal contrast tussen de aankoop van een bestaande woning en nieuwbouw is torenhoog en dat is eigenlijk onverantwoord, vindt advocaat en fiscalist Michel Maus.
De fiscus heft vandaag ruim 10 keer zoveel belastingen op de aankoop van een nieuwe, energiezuinige woning als op een oud, energieverslindend huis. De logica is compleet zoek: alsof we, in een poging om het wagenpark te verduurzamen, vervuilende tweedehands dieselwagens massaal fiscaal zouden stimuleren en elektrische wagens wegbelasten. Zeker in tijden waar energieprijzen exploderen en woningen energiezuiniger moeten, is dit de wereld op zijn kop.
De Belg heeft nog steeds een baksteen in de maag en ook jonge gezinnen willen zo snel mogelijk een eigen woning kunnen bemachtigen. Maar dat kan natuurlijk niet zonder fiscaliteit. Het valt hierbij op dat de fiscaliteit enorm verschilt al naargelang men een bestaande woning koopt en vervolgens renoveert, dan wel wanneer men een nieuwbouwwoning gaat kopen.
Indien mijn zoon of dochter in Vlaanderen een eerste eigen woning wil kopen, dan zal zij op de aankoop van een bestaande woning van 300.000 euro in totaal 6.000 euro (2%) aan registratierechten moeten betalen. Dat wordt binnenkort 9.000 euro (3%) als gevolg van het begrotingsakkoord van de Vlaamse regering. Deze fiscale kost verdwijnt echter in het niets wanneer er voor een nieuwbouwwoning wordt gekozen. In dit geval zal op een aankoopprijs van 300.000 euro in totaal 63.000 euro (21%) aan btw moeten worden betaald.
Voor een modaal gezin is de keuze voor een bestaande, maar helaas vaak oude woning, in veel gevallen de meest logische: minder belastingen, doorgaans een groter huis en een groter perceel. Het feit dat er vaak nog (energetisch) moet gerenoveerd neemt men er doorgaans bij, al mispakt nagenoeg elke verbouwer zich aan de geschatte timing en de kostprijs van zo’n renovatie. Ik kan daar ondertussen van meespreken.
En een renovatie kan ook fiscaal helemaal fout lopen. Voor een “renovatie” van een privéwoning die ouder is dan 10 jaar geldt een btw-tarief van 6%. Maar als de renovatie uiteindelijk resulteert in een “vernieuwbouw” is plots 21% btw van toepassing. Dat is dan het geval wanneer niet minstens 50% van de dragende structuur behouden blijft of wanneer de oppervlakte van het nieuwe deel groter is dan de oppervlakte van het bestaande deel. Mensen mispakken zich heel vaak aan deze regel, met alle financiële gevolgen van dien.
Deze dossiers zien wij in ons advocatenkantoor regelmatig passeren. Dragende muren waarvan tijdens de werken blijkt dat die toch niet stevig genoeg zijn, en afgebroken moeten worden, het gebeurt. En het resultaat is 15% extra btw te betalen door mensen die vaak hun allerlaatste euro in een verbouwing hebben gestoken.
Maar desalniettemin blijkt het fiscaal contrast tussen de aankoop van een bestaande woning en nieuwbouw torenhoog en dat is eigenlijk onverantwoord. Op de aankoop van een nieuwbouw maar liefst 21% btw moeten betalen, werk contraproductief. Wie met de aankoop van een nieuwbouw onmiddellijk kiest voor ‘futureproof’ bouwen, wordt dus fiscaal afgestraft. De overheid duwt zijn burgers aldus fiscaal richting oude, energieverslindende woningen en halfslachtige renovaties. Nochtans verplicht diezelfde overheid dat tegen 2050 alle woningen minstens een EPC-label A moeten hebben.
Het fiscaal beleid raakt op dat vlak kant noch wal. We gaan toch ook het wagenpark niet verduurzamen door de aankoop van vervuilende tweedehands dieselwagens fiscaal aantrekkelijker te maken dan de aankoop van elektrische wagens? Dat zou pas al te gek zijn. Waarom doen we dit dan op het vlak van onroerende fiscaliteit wel?
Indien men de aankoop van een eigen woning op het vlak van registratierechten fiscaal wil aanmoedigen met lagere tarieven, dan is het toch de logica zelve dat men dit op btw-vlak ook zou doen? België zou hier het voorbeeld van Portugal kunnen volgen, dat recent het btw-tarief op de aankoop van een woning van 23% naar 6% liet zakken. Op basis van de Europese btw-regelgeving, kan België dit doen voor zover het verlaagd tarief kadert binnen een sociaal beleid en aan oppervlaktevoorwaarden wordt gekoppeld.
In barre budgettaire tijden is het natuurlijk niet eenvoudig om voor belastingverlagingen te pleiten, maar de vraag is of een dergelijke btw-verlaging onoverkomelijke budgettaire problemen zou stellen. De maatregel zou immers ook een belangrijke stimulans kunnen zijn voor de bouwsector waardoor men bij de berekening van de budgettaire impact ook rekening moet houden met de klassieke terugverdieneffecten.
Michel Maus is hoofddocent Fiscaal Recht aan de Vrije Universiteit Brussel (VUB), advocaat bij Bloom Law en voorzitter van VZW Fiscaal Ideaal.
Tip!
Op zoek naar een pareltje in Roeselare? Wat dacht je van www.urbaneden.be.
Je kan ons gloednieuwe modelappartementen op afspraak bezoeken.
Adres: Wolstraat 11-13 Roeselare